Studiu de impact și analiză financiară a companiilor active în construcții și tranzacții imobiliare

Sectorul construcțiilor și al tranzacțiilor imobiliare reprezintă o sursă importantă de venit pentru autoritățile publice, cu multiple efecte economice pozitive propagate în mediul de afaceri. Conform nomenclatorului de activități, au fost identificate 26 de sectoare — din industria de construcții (22 sectoare) și tranzacții imobiliare (4 sectoare), care reunesc 85.424 firme (16% din totalul companiilor active în România) cu venituri totale de 185 miliarde Lei pe parcursul anului 2022 (8% din totalul la nivelul întregului mediu de afaceri) și 478.769 de salariați (11,8% din totalul angajaților din sectorul privat).

Principalele concluzii ale prezentului studiu de impact sunt:

Industriile construcțiilor și ale tranzacțiilor imobiliare au fost foarte dinamice în ultimii ani, contribuind cel mai mult la revenirea economiei la nivel național după impactul pandemiei Covid-19 și al războiului din Ucraina. Astfel, aceste sectoare înregistrează cea mai mare creștere a locurilor de muncă în 2022 comparativ cu anul 2018 (+103.207 joburi suplimentare), a treia cea mai mare creștere a veniturilor (+87 miliarde Lei), cea mai mare creștere a soldului activelor fixe (+70 miliarde Lei, reflectând cele mai mari investiții comparativ cu orice alt sector de activitate) susținută de cel mai mare avans sectorial al capitalurilor proprii (+62 miliarde Lei);

Implicit, contribuția Construcțiilor și Tranzacțiilor Imobiliare la formarea PIBPIB Produs Intern Brut.  Reprezintă valoarea totală de piață a tuturor bunurilor și serviciilor finale produse într-o țară pe un an. Include consumul privat și al organizațiilor non-profit, investițiile brute, cheltuielile statului și netul exporturilor (exporturi minus importuri). Consumul se divide în privat și public, având avantaje în analiza macroeconomică: consumul privat vizează creșterea bunăstării pe termen lung, iar cel public, fiind exogen, contribuie la diversitatea macroeconomică. PIB = consum + investiții + (exporturi − importuri) este semnificativă, aceasta fluctuând între 14–16% pe parcursul ultimului deceniu (Sursa: INS). Spre exemplu, pe parcursul anului 2022 construcțiile și tranzacțiile imobiliare au avut o contribuție directă la formarea PIB de 13,7%, a doua cea mai mare la nivel național, fiind depășită marginal doar de sectorul comerțului cu ridicata și distribuție, care a avut o contribuție de 14,1%. Suplimentar, industriile construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare generează un efect indus pozitiv în economie prin achizițiile de la furnizori (materii prime, mărfuri, servicii subcontractate) și investiții realizate pe termen lung (achiziție terenuri, clădiri, utilaje și echipamente) de 89,2 miliarde Lei, ceea ce a generat o contribuție suplimentară la formarea PIB de 3,8% prin efectele pozitive propagate pe lanțul comercial. De asemenea, fondul de salarii nete cumulate plătite pentru cei 478.769 de salariați în valoare de 21,1 miliarde Lei pe parcursul anului 2022, a generat un aport suplimentar la formarea PIB de încă 1,1%. Astfel, aportul total (direct + aval + amonte) al industriilor de construcții și tranzacții imobiliare în formarea PIB a fost de circa 18,5% pe parcursul anului 2022;

În ciuda evoluției pozitive a companiilor din industriile de construcții și tranzacții imobiliare la nivel național în ultimii ani, sectorul este foarte polarizat. Astfel, 94% dintre companii au venituri sub pragul de 1 milion €, dar acestea concentrează doar 25% din venituri, 34% din active și 37% din toate datoriile consolidate la nivel sectorial. Practic, principala vulnerabilitate a acestor companii este dimensiunea redusa în contextul unui grad de îndatorare foarte ridicat (aproape 70%) și al scăderii veniturilor firmelor active în București din cauza scăderii numărului de autorizații de construire emise. Practic, peste 8 din 10 companii active în sectoarele analizate și care își desfășoară activitatea în București sunt expuse riscului de insolvență deoarece au datorii foarte mari care nu pot fi rambursate la scadență în lipsa unor proiecte noi care să asigure continuitatea afacerii. Impactul negativ va fi semnificativ inclusiv din punct de vedere social, având în vedere că aceste companii concentrează 238.363 de angajați, ceea ce reprezintă 52% din locurile de muncă raportate la nivelul întregului sector;

Incertitudinea generată de climatul urbanistic instabil și blocajul administrativ din Bucuresti au descurajat investitiile realizate pe termen lung, reducand la minimul istoric dimensiunea acestora prin raportare la baza de active. Astfel, CAPEX-ul (eng. Capital expenditures, investiții pe termen lung) raportat la dimensiunea activelor fixe a scăzut în București la doar 8% pe parcursul anului 2022, comparativ cu 9% anul anterior, cel mai prost rezultat comparativ cu top 10 județe care înregistrează o bază a activelor fixe mai mare de 3 miliarde Lei la finalul anului 2022, în condițiile în care media investițiilor din sector la nivel național a accelerat de la 12% (în 2021) la 21% (în 2022). Deloc întâmplător, companiile active în sectorul de construcții și tranzacții imobiliare din București au înregistrat o dinamică generală pe parcursul anului 2022 mult inferioară comparativ cu cea înregistrată de companiile similare din alte județe, raportând următoarele rezultate în capitală: o creștere generală a veniturilor cu 5% vs +20% media la nivel național și o creștere a profitului mediu net cu 6% vs +26% media la nivel național (cel mai slab rezultat comparativ cu top 10 județe);

Aportul construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare în formarea PIB în București este marginal inferioară comparativ cu media la nivel național, respectiv 12% în anul 2022, în scădere comparativ cu rezultatul din 2021 (13,3%), 2020 (14%) sau în 2019 (14,2%). Scăderea cu 2 puncte procentuale a contribuției construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare la formarea PIB-ului generat în București este cauzată de incertitudinea generată de climatul urbanistic instabil și blocajul administrativ;

Având în vedere aportul important pe care construcțiile și tranzacțiile imobiliare îl generează atât la nivelul economiei naționale, cat și în mediul de afaceri din București, incertitudinea generată de climatul urbanistic instabil are consecințe economice negative grave, vizibile inclusiv la nivel național. Canalul imediat de transmisie este alimentat de contribuția importantă pe care activitatea economică din București o are la formarea PIB-ului la nivel național. Deja efectele negative sunt vizibile, deoarece capitala avea o contribuție la formarea PIB-ului la nivel național de numai 29,8% în anul 2022, comparativ cu 34,6% în 2021, 36,2% în 2020 sau de 37% în 2019.

Contribuția importantă generată de industria Construcțiilor și a Tranzacțiilor Imobiliare în formarea PIB se reflectă și în nivelul ridicat al taxelor și impozitelor plătite. Astfel, contribuția acestor industrii în veniturile publice a crescut constant, de la 19,5 miliarde Lei (2018), 21,7 miliarde Lei (2019), 26,3 miliarde Lei (2020), 27,8 miliarde Lei (2021) și 32,5 miliarde lei (2022), reprezentând între 8–9% din totalul veniturilor publice curente încasate la bugetul public.

Cifre exprimate în milioane Lei

Sectorul imobiliar decimat din capitală va conduce la pierderea multor locuri de muncă, falimentul multor societăți mici care activează în construcții sau tranzacții imobiliare și pierderea unor sume considerabile din bugetul local sau central. Astfel, aplicând ipotezele detaliate în secțiunea cinci din prezentul studiu, pierderile veniturilor fiscale cauzate de incertitudinea urbanistică și blocajul administrativ sunt estimate la 18,5 miliarde Lei pentru următorii 4 ani (perioada 2023–2026) la nivelul Bucureștiului, la care se adaugă deja o pierdere recunoscută de circa 1.06 miliarde Lei realizată pe parcursul anului 2022. Impactul este major, având în vedere dimensiunea bugetului public aprobat pentru PMB de 11,6 miliarde Lei pentru anul 2023. În definitiv, nu vorbim doar despre pierderi de taxe și venituri publice, deoarece acestea sunt cauzate de reducerea activității economice din cauza șocurilor negative (șomaj și insolvențe în creștere, scăderea rulajelor realizate de companiile afectate și reducerea consumului) cauzate de incertitudinea reglementărilor urbanistice și blocajul administrativ din București.

Practic, în contextul în care nu se iau măsuri urgente, pierderea întreagă de valoare adăugată în economie este de circa 61 miliarde Lei în următorii 4 ani (echivalent PIB total pentru perioda 2023–2026), ceea ce reprezintă o medie anuală de circa 1% din PIB-ul României și respectiv 3% din PIB-ul Bucureștiului.